Lo que el nuevo plan de vivienda asequible del alcalde podría significar para Kensington

El amplio plan de vivienda de 2 mil millones de dólares de la alcaldesa Cherelle Parker, la iniciativa Oportunidades de Vivienda Fáciles (HOME), fue... aprobada En junio, junto con el presupuesto municipal de 6.8 millones de dólares, la iniciativa busca preservar y crear 30,000 viviendas en cuatro años para abordar la crisis de vivienda de la ciudad. 

Para expandir la producción de nuevas unidades alquilables y comprables, el plan incluye estrategias para agilizar los procesos de desarrollo, como incentivos para desarrolladores, reforma de zonificación y ventas y transferencias de tierras públicas más rápidas en coordinación con el gobierno. Banco de Tierras de Filadelfia y otros grupos.

Además de los nuevos desarrollos, la administración Parker busca que las viviendas asequibles se parezcan más a las viviendas de mercado, con acabados de alta calidad. Es lo que su administración llama "Lujo Asequible en Todas Partes". 

Mientras tanto, los inquilinos en zonas de bajos ingresos como Kensington están preocupados de que se pasen por alto problemas existentes como inspecciones atrasadas y desalojos injustos. Más de un tercio El número de viviendas en propiedad en toda la ciudad requiere reparaciones importantes para mantener la seguridad y la habitabilidad, y muchos residentes de Kensington dependen de los programas municipales para realizar estas reparaciones cruciales. El 7.º Distrito Municipal cuenta con la mayor cantidad de viviendas (más de 2,500) que han utilizado los programas de conservación existentes de la ciudad.

Con problemas clave como la asequibilidad, el deterioro y el desplazamiento, especialmente graves en Kensington, y con fondos que se prevén para este otoño, HOME podría tener un impacto significativo en el barrio. Si bien algunos líderes comunitarios ven potencial en la inversión para ampliar el acceso a la vivienda y reducir la delincuencia, también les preocupa que pueda acelerar la gentrificación y expulsar a los residentes de larga data. 

“Quiero que esta comunidad reciba los recursos necesarios para abordar los desafíos que enfrenta”, dijo Bill McKinney, director ejecutivo de Corporación de Desarrollo de New KensingtonCreo que hay algunos elementos en [la iniciativa HOME] que podrían abordar esto. Pero como cualquier plan, todo dependerá de su implementación.

Vivienda en Kensington: “Hay muchas limitaciones”

Si bien el costo de la vivienda ha aumentado en toda la ciudad durante la última década, Kensington ha experimentado algunos de los aumentos más pronunciados en medio de una ola de nuevos desarrollos urbanísticos. Los residentes del barrio, en su mayoría de bajos ingresos, se enfrentan a los crecientes desafíos del aumento de precios, el deterioro de las viviendas y la amenaza de la gentrificación. 

Según datos municipales, casi el 40 % de los propietarios e inquilinos del 7.º Distrito Municipal, que abarca la mayor parte del barrio de Kensington, tienen una carga económica excesiva, lo que significa que gastan más del 30 % de sus ingresos en el pago del alquiler o la hipoteca. Y cerca de una cuarta parte de estos hogares tienen una carga económica grave, lo que significa que más de la mitad de sus ingresos se destina a la vivienda. 

“Kensington no es necesariamente representativo del resto de Filadelfia, y creo que eso es un factor importante”, dijo McKinney. “Hay muchas limitaciones en lo que estamos considerando”.

McKinney destacó específicamente el ingreso medio del área (AMI), que es calculado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) con base en el ingreso familiar medio para determinar la elegibilidad para programas de vivienda asequible y se utiliza en este plan. 

Actualmente, el ingreso familiar promedio para una familia de cuatro personas en la región metropolitana de Filadelfia es de $119,400, incluyendo suburbios más ricos como el condado de Bucks y partes de Delaware, Maryland y Nueva Jersey. En comparación, el ingreso familiar promedio solo en Filadelfia ronda los $78,000, y el 7.º Distrito Concejal es el más pobre de la ciudad. Grupos de justicia de vivienda en Filadelfia han... llamando a la ciudad cambiar esta métrica para que las personas que menos ganan tengan mayor acceso a unidades asequibles. 

“Necesitamos hacer mucho más para apoyar las necesidades de vivienda de los hogares con ingresos muy bajos”, dijo Jon Geeting, uno de los líderes de un grupo de defensa llamado Pro-Housing Philly. “Y me gustaría que la ciudad fuera más estratégica en lo que estamos haciendo para cada rango de ingresos aquí”.

Nueva construcción y caminos hacia la propiedad de la vivienda

El plan también busca ampliar el acceso a oportunidades de propiedad de vivienda, en particular para compradores con ingresos bajos y moderados. Un nuevo programa de la iniciativa, One Philly Mortgage, está diseñado para eliminar las barreras para quienes compran por primera vez mediante un préstamo respaldado por la ciudad con pagos iniciales bajos y tasas de interés bajas. La ciudad también expandirá... Gira la llave, que construye viviendas asequibles dirigidas a hogares de ingresos medios y trabajadores. Philly First Homes, que ofrece subvenciones a compradores primerizos para ayudarlos con los pagos iniciales y otros costos; ambas iniciativas se ofrecen a quienes ganan el ingreso medio del área o menos. 

María González, presidenta de CDC de HACE En el vecindario de Fairhill, dijo que nunca antes había visto este nivel de apoyo a la vivienda por parte de la ciudad.

“Es muy ambicioso”, dijo. 

González es parte del grupo asesor de vivienda de la iniciativa HOME, que está formado por expertos de toda la ciudad que ayudaron a informar el desarrollo del plan y continuará asesorando a la administración a medida que se implemente. 

En este cargo, afirmó que continúa abogando por el desarrollo de viviendas altamente asequibles y recursos para la reparación de viviendas. Añadió que la agilización de los procesos de reparación de viviendas, como la creación de portales de solicitud en línea para los programas, es particularmente importante en el marco de esta iniciativa. 

"Se trata simplemente de ser estratégico y asegurarnos de financiar esos fondos adecuadamente para que las personas que realmente los necesitan puedan acceder a ellos", dijo González.

Programas en expansión bajo HOME

Una de las áreas más importantes en las que las organizaciones de desarrollo comunitario como HACE podrán conseguir fondos adicionales, dijo González, es a través de las asociaciones existentes con la Autoridad de Vivienda de Filadelfia (PHA) y la Agencia de Financiamiento de Viviendas de Pensilvania (PHFA)Las corporaciones de desarrollo comunitario han trabajado con ambas agencias durante décadas para construir viviendas asequibles en toda la ciudad. 

Donna Aument, residente de larga data y presidenta de la Asociación Cívica Independiente de Kensington (KICA), dijo que está contenta de que el alcalde Parker esté poniendo énfasis en la propiedad de la vivienda en un esfuerzo por "estabilizar el vecindario".

Pero ella dijo que la ciudad debe ser muy intencional sobre quién compra las nuevas propiedades.

“Si no es asequible, solo quienes las comprarán serán quienes las conviertan en propiedades de alquiler”, dijo. “No quiero más propiedades de alquiler. Quiero una vivienda propia. Quiero que mis hijos duerman en sus camas por la noche”.

Preservación y estabilización 

Al igual que el resto de la ciudad, la mayoría de las casas en Kensington fueron construidas antes de 1960, y una parte significativa de los edificios fueron construidos antes de 1930.

Una estrategia clave de HOME es ayudar a los propietarios a permanecer en sus unidades actuales, enfocándose en la preservación y la estabilización, según la administración de Parker. A través de esta iniciativa, la ciudad se compromete a seguir apoyando diversos programas de reparación y mejora existentes, incluyendo... Construído para perdurar programa, que McKinney elogió por su enfoque en la reparación de viviendas para propietarios de bajos ingresos, al tiempo que reduce los costos de los servicios públicos al hacer que las viviendas sean más eficientes energéticamente. 

El plan también ampliará la ciudad. Restaurar, reparar, renovar iniciativa, que conecta a los propietarios de viviendas con préstamos de bajo interés para reparaciones de propiedades, y la Programa de Reparación de Sistemas Básicos, que ofrece reparaciones gratuitas a propietarios de bajos ingresos para solucionar emergencias eléctricas, de plomería, calefacción, estructurales y de carpintería limitadas y de techado.

Además de preservar las unidades ocupadas por sus propietarios, la iniciativa también apoya la continuación de los programas enfocados en mejorar las condiciones de alquiler, incluido el programa de Preservación de Viviendas Asequibles, que proporciona fondos a los desarrolladores que preservan las unidades de vivienda asequibles existentes, y el Fondo para la mejora del alquiler, que otorga préstamos a pequeños propietarios para reparar propiedades de alquiler. 

La concejal Quetcy Lozada, quien preside el Consejo Municipal Comité Especial sobre Kensington, considera que la ampliación de las oportunidades de reparación de viviendas es clave para abordar el problema actual del vecindario. crisis de opioides y los consiguientes problemas de seguridad pública.

“Cuando vemos inversión en los barrios, empezamos a ver que algunas de esas actividades negativas empiezan a desaparecer, ¿verdad? Empiezan a desaparecer”, dijo Lozada. 

A estudio del 2023 En el Programa de Reparación de Sistemas Básicos de la ciudad se encontró un vínculo entre la implementación del programa y una reducción de la delincuencia en el barrio. 

Nuevos programas propuestos en el marco del programa HOME

Un área donde los defensores de la vivienda han solicitado reformas en el alquiler de viviendas es la inspección de propiedades y la aplicación del código. A diferencia de otras grandes ciudades, el Departamento de Licencias e Inspecciones (L&I) de Filadelfia no cuenta con un proceso para inspeccionar las propiedades de forma proactiva y regular, lo que resulta en un sistema basado en quejas. Si bien la ciudad exige a los propietarios obtener licencias de alquiler anuales, no existe una inspección vinculada a la licencia, por lo que los propietarios autocertifican que sus propiedades son seguras y habitables. 

Sin embargo, muchos propietarios no registran las propiedades. 2020 (reporte) Se estima que el 45 por ciento de las propiedades en alquiler no tenían licencia y solo alrededor del 7 por ciento de las unidades de alquiler se inspeccionan cada año, lo que dificulta la supervisión. 

Se ha comprobado que este sistema afecta de forma desproporcionada a los inquilinos de bajos ingresos. El parque de alquileres de la ciudad, cada vez más antiguo, es propenso a problemas de calidad que pueden conllevar riesgos para la salud, como asma e intoxicación por plomo, siendo los hogares de bajos ingresos los que más necesitan reparaciones. Sin embargo, los inquilinos vulnerables a menudo no reportan las condiciones peligrosas, por temor a desalojos por represalia. A pesar de ser ilegales, estos desalojos aún ocurren. 

L&I está listo para Lanzar un programa piloto de inspección proactiva, con detalles aún por venir.

Theresa Howell, miembro del grupo de educación y defensa de inquilinos One PA Renters United Philadelphia Quien vive en el vecindario de Frankford, no cree que HOME llegue lo suficientemente lejos para los inquilinos.

"Personalmente siento que [al alcalde Parker] no le importan los inquilinos", dijo Howell.

El plan señala que la administración ha realizado “mejoras sustanciales en los procesos” de L&I y que “habrá más por venir”, pero no especifica ningún cambio ni recursos adicionales para la agencia bajo la iniciativa.  

Howell dijo que la casa de alquiler a la que se mudó hace 11 años tenía contaminación con plomo que afectó la salud de sus nietos, pero no se descubrió hasta que lo informó al L&I. 

Ella ha estado trabajando con Renters United para defender la Ley de Hogares Seguros y Saludables, un paquete de tres proyectos de ley patrocinados por el concejal Nicolas O'Rourke, creado con Renters United y el grupo de justicia de vivienda. Filadelfia prospera, parte del cual incluye una solicitud de presupuesto municipal de $10 millones para inspecciones proactivas de L&I.

En junio, el Consejo aprobó uno de los tres proyectos de leyEsto permite a la ciudad crear un fondo antidesplazamiento para los inquilinos que se ven obligados a mudarse cuando su vivienda se considera inhabitable. O'Rourke ahora solicita a la administración que utilice fondos del programa HOME para ello. 

Mientras el proyecto de ley espera la firma del alcalde Parker, los otros dos —uno que refuerza la protección de los inquilinos contra las represalias y el acoso de los propietarios, y otro que autoriza inspecciones proactivas de Trabajo e Industrias (L&I) y vincula las licencias de alquiler al cumplimiento del código— se encuentran en el Ayuntamiento. Mientras tanto, Howell afirmó que Renters United seguirá exigiendo responsabilidades a la administración.  

"Vamos a ser quienes les estaremos preguntando: '¿Qué están haciendo por los inquilinos?' '¿Qué están haciendo por las personas de bajos ingresos?'", dijo. 

O'Rourke también ha expresado su preocupación por el proceso de desarrollo de la iniciativa HOME. 

“Construir es crucial, pero qué se está construyendo o reparando, y para quién, no está tan claro como esperaba que fuera una iniciativa aprobada por el Consejo”, escribió Jordan Levy, director de comunicaciones de O'Rourke, en un correo electrónico. “Francamente, cree que este plan avanzó demasiado rápido como para que el Consejo colaborara seriamente”.

Levy también señaló que a O'Rourke le preocupa que las nuevas construcciones reciban más atención y financiación en otoño que “la conservación, las reparaciones y el apoyo a los inquilinos”, que, en su opinión, han quedado “en un segundo plano”.

La iniciativa incluye la prevención de la inestabilidad habitacional y la falta de vivienda como parte de su estrategia de "estabilización". Se espera que incluya la financiación continua de la ciudad, reconocida a nivel nacional. Desviación de desalojo y Prevención de ejecuciones hipotecarias programas y programas de asistencia de alquiler para inquilinos de bajos ingresos en riesgo de desalojo, Nuevo comienzo PHL y la Programa de alquiler superficialLa iniciativa también pretende ampliar la Programa de asistencia financiera específica, que es parte del Programa de Desvío de Desalojos y ayuda a los inquilinos a pagar los alquileres atrasados. 

Aument dijo que prevenir los desalojos es clave para evitar que las familias de bajos ingresos se muden constantemente.

“Si cometes un pequeño error o tienes que pagar una factura de electricidad muy grande, el propietario estará dispuesto a echarte porque tiene gente esperando”, dijo. 

Por otro lado, una vivienda estable, y especialmente la propiedad, significa que los niños viven en su propia casa y no los echan de casa cada mes. Hacen amigos y siguen estudiando.

Si bien la ciudad de Filadelfia no ha publicado un cronograma claro para la iniciativa HOME, se espera que la financiación y más detalles surjan este otoño. 

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