¿Qué tan difícil es convertir edificios vacíos en viviendas seguras y asequibles para las personas necesitadas?

Antes de que Miguel Díaz comprara y renovara En una casa abandonada en Potter Street, en Kensington, le preocupaba no poder permitirse nunca un hogar cómodo para él y su hija en el barrio donde creció. En ese momento, vivían al final de la calle con seis miembros de la familia en una casa adosada de tres habitaciones donde su madre soltera lo crió a él y a sus cuatro hermanos una década antes.

Díaz quería encontrar más espacio para él y su hija, pero la única opción que conocía era la Programa de vales de elección de vivienda, también conocida como “Sección 8”. Una solicitud para la Sección 8, que es un programa de asistencia para el alquiler financiado por el gobierno federal para familias con bajos ingresos, puede tardar años en procesarse. La demanda en Filadelfia es tan alta que la lista de espera está cerrada.

Un problema común en la gran ciudad más pobre de Estados Unidos

Los problemas de vivienda como el de Díaz son comunes en Filadelfia, La más pobre de las 10 ciudades más grandes de Estados UnidosEn 2018, casi 11,000 personas sin hogar fueron atendidos en refugios de emergencia, refugios seguros o viviendas de transición de la ciudad, y Índice de pobreza La tasa de pobreza rondaba el 26 por ciento. Casi la mitad de los habitantes de la ciudad que vivían en la pobreza vivían en la pobreza extrema, lo que significa que un adulto con dos hijos ganaba menos de 10,000 dólares al año.

A pesar de la necesidad de asistencia para la vivienda en la ciudad, las viviendas subsidiadas por el gobierno son escasas y difíciles de conseguir. Cuando la lista de espera está abierta, los programas como la Sección 8 requieren largos períodos de espera y documentación como identificación con fotografía, tarjetas de seguridad social, recibos de sueldo y estados de cuenta bancarios que algunas personas no poseen. Por lo tanto, muchas familias como la de Díaz comparten el espacio.

Pero en un barrio lleno de edificios vacíos, los edificios abandonados de Kensington tienen el potencial de convertirse en viviendas seguras y asequibles. Algunas organizaciones sin fines de lucro, particulares y promotores inmobiliarios locales ya los están rehabilitando para crear oportunidades de propiedad y alquiler de viviendas asequibles. Su éxito plantea la cuestión de si proyectos similares pueden crear viviendas asequibles para los miembros de la comunidad, incluidas las personas sin hogar.

Colaborando para renovar una casa a la vez

Unos quince años antes de que Díaz se convirtiera en propietario de una vivienda, vio a una unidad del escuadrón antibombas investigar una granada en una zapatería vacía frente a su casa. Ese día, Díaz conoció a Shane Claiborne, cofundador de una organización llamada La forma sencillaThe Simple Way había comprado la zapatería y los voluntarios la estaban limpiando cuando encontraron la granada.

The Simple Way ofrece servicios de emergencia, alojamiento y comida a los residentes de Kensington. Claiborne fundó la organización en 1998 con algunos compañeros de la Eastern University. Se inspiraron en la Unión de derechos de bienestar de Kensington (KWRU) un grupo de madres de Kensington liderado por la defensora de la lucha contra la pobreza Cheri Honkala, quien utilizó una iglesia abandonada para brindar refugio a personas sin hogar unos años antes.

Según Claiborne, KWRU colgó una pancarta frente a la iglesia que decía: “¿Cómo podemos adorar a un hombre sin hogar el domingo e ignorar a uno el lunes?” Como cristiano, eso fue particularmente memorable para él.

En 2014, The Simple Way decidió abrir otra sucursal de su organización llamada Casas sencillas para ayudar a las familias a comprar y renovar casas vacías en el vecindario.

“En ese momento, había 3,000 familias en la lista de espera para obtener una vivienda”, dijo Claiborne. “Sin embargo, tenemos todos estos edificios abandonados”.

Díaz fue uno de los primeros vecinos que recibieron a Claiborne y The Simple Way en el vecindario, por lo que Simple Homes le ofreció a él y a su hija la primera casa. Simple Homes ayudó a Díaz a conseguir la propiedad y Díaz trabajó con Simple Homes para renovar la casa.

“Queremos estabilizar a las familias que viven aquí”, dijo Claiborne, quien enfatizó que su proceso es una colaboración. “No construiremos una casa para ustedes, sino que construiremos una casa con ustedes”.

Desde que comenzó a trabajar con Díaz, la organización ha trabajado con otras tres familias del vecindario para comprar y renovar casas vacías. La primera propiedad de Simple Homes está ubicada en Potter Street, cerca de H Street, y las otras casas están todas dentro del código postal 19134.

Desde que se convirtió en propietario de una vivienda, Díaz se unió a The Simple Way como miembro de la junta, comenzó a trabajar como entrenador para las Olimpiadas Especiales y ahora enseña a otras familias a las que Simple Homes ayuda a renovar y mantener sus casas.

Según Díaz, el proceso de renovación se basa en aproximadamente 350 horas de trabajo voluntario de la organización y la familia. Díaz dijo que este proceso le da a la familia más responsabilidad y conexión con la casa.

“Enseño a los propietarios cómo mantener y reparar la casa porque cuando usted cierra el trato, ya no somos propietarios: ahora usted es el dueño de una casa”, dijo Díaz.

Para pagar la adquisición de la propiedad y las renovaciones, Simple Homes intenta recaudar entre $30,000 y $35,000 en donaciones a través de IndieGoGo, una plataforma de recaudación de fondos en línea. Según Claiborne, los costos de adquisición pueden variar entre $500 y $10,000. El excedente se utiliza para renovaciones.

Simple Homes les ofrece a las familias una hipoteca sin intereses que se paga mensualmente a la organización, que luego utiliza los pagos de la hipoteca para complementar el dinero recaudado a través de donaciones para continuar con proyectos similares. Los pagos suelen ser de alrededor de un tercio de los ingresos mensuales del hogar y se negocian entre las familias y Simple Homes.

“Sin tasas de interés, tengo menos presión”, dijo Díaz. “Mi mente está enfocada en pagar esta casa lo más rápido que pueda porque quiero algo para mi familia, mi sobrina, mi hija”.

Renovación de edificios para personas con necesidades diferentes

Si bien The Simple Way crea oportunidades de propiedad de vivienda asequible para los inquilinos del vecindario, algunos residentes de larga data como Dennis Payne se preguntan si los edificios vacíos en Kensington podrían convertirse en viviendas para la creciente población de personas sin hogar del vecindario.

Entre 2017 y 2018, el número de personas que viven en la calle en Kensington más del doble de 271 a 703, y el vecindario actualmente cuenta con dos refugios con un total de 80 camas. En diciembre, la ciudad dijo que abriría 30 camas más en el refugio en el área para enero, pero debido a Resistencia de algunos residentes, no estará listo porque La ciudad no puede bloquear una ubicación.

“Cuando me dicen ‘no con mis impuestos y no en mi cuadra’, estas personas en algún momento fueron contribuyentes”, dijo Payne. “En cuanto a ‘no en mi cuadra’, bueno, ya están en mi cuadra”.

Dana, que pidió que no se revelara su apellido para esta historia, ha estado sin hogar en Kensington durante el último año. Dormía a la intemperie y en edificios abandonados hasta julio, cuando fue atacada por dos hombres.

Ahora Dana se está quedando en un refugio, pero siente que el horario de alojamiento, que exige que la gente salga de 7:7 a XNUMX:XNUMX, es injusto. Como resultado, la gente camina por la calle buscando comida, agua y baños hasta que se les permite regresar.

Convertir casas vacías en hogares para personas como ella podría reducir la delincuencia y crear empleos en la construcción para los habitantes del vecindario, dijo, mientras contaba 11 propiedades abandonadas desde donde se encontraba.

“Mataría muchos pájaros de un tiro”, dijo Dana.

Jamie Moffett, de la ex Iniciativa de renovación de Kensington, acaba de terminar de renovar un puñado de casas abandonadas en el código postal 19134. El objetivo original de Moffett era convertirlas en viviendas ocupadas por sus propietarios para inquilinos de larga data en el vecindario, pero después de algunos problemas para refinanciar sus propiedades, las está alquilando a través de una empresa de administración de propiedades.

“Soy sólo un pez pequeño y no tenía los recursos”, dijo Moffett.

Los alquileres de Moffett costarán 825 dólares al mes y se alquilarán a través de una empresa de gestión de propiedades, que acepta vales de vivienda (Sección 8). Pero cuando se le preguntó qué pensaba sobre la conversión de casas abandonadas en viviendas para personas sin hogar, se mostró escéptico.

"No veo forma de que eso suceda a menos que haya algún dinero mágico del gobierno del que no estoy al tanto", dijo Moffett.

Sin embargo, Moffett señaló que el alquiler promedio en Kensington es menor que el costo de albergar a alguien durante un mes. En 2016, el alquiler bruto promedio medio fue de $812.60 para los cinco distritos censales (161, 163, 177.01, 177.02 y 178) que Kensington Voice utiliza para Kensington, según la Encuesta sobre la comunidad estadounidense del censo de EE. UU.

En una reunión celebrada el 27 de noviembre en la biblioteca de McPherson Square, Liz Hersh, directora de la Oficina de Servicios para Personas sin Hogar de la ciudad, dijo que cada cama en un refugio cuesta a la ciudad 45 dólares al día, o un promedio de 1,350 dólares al mes, muy por encima del alquiler promedio del barrio. Una persona que pasa un año en una vivienda de apoyo permanente le cuesta a la ciudad unos 12,500 dólares al año, unos 1,040 dólares al mes, lo que también es más caro que el promedio del barrio.

Hersh cree que siempre habrá necesidad de refugios, pero que con viviendas de apoyo más asequibles y permanentes la demanda de refugios disminuiría, afirmó. Para abordar con éxito las necesidades de todos los residentes, Hersh agregó que se necesitan alquileres a diferentes niveles de precio, viviendas propias a diferentes niveles de precio y viviendas equipadas para personas con necesidades especiales.

“A diferencia de algunas ciudades de la Costa Oeste, donde simplemente no tienen suficientes viviendas”, dijo Hersh, “nosotros realmente tenemos viviendas, y podrían renovarse, rehabilitarse o demolerse y reemplazarse”.

Ampliación de proyectos de rehabilitación a pequeña escala

Arranque Kensington se centra en revitalizar propiedades deterioradas para cubrir algunas de las necesidades que mencionó Hersh a través de una combinación de alquileres asequibles y a precio de mercado y viviendas ocupadas por sus propietarios.

La iniciativa Jumpstart Kensington, que sigue el modelo de Jumpstart Germantown, capacita a grupos de desarrolladores y les brinda capacitación, redes de contactos, tutoría y préstamos. Sus objetivos incluyen apoyar sitio disperso rehabilitación, que implica renovar dos o tres casas vacías en una cuadra determinada y mejorar la seguridad del vecindario reduciendo el número de propiedades en mal estado.

Según Ken Weinstein, fundador de Jumpstart Germantown, una vez que los desarrolladores terminan de rehabilitar una propiedad, el siguiente paso (si el edificio se alquila o se revende) depende del desarrollador individual. Una encuesta realizada en 2017 descubrió que la mitad de los préstamos de Jumpstart Germantown eran para alquileres y la otra mitad para la compra de viviendas, lo que Weinstein llamó "un equilibrio perfecto".

Sin embargo, la financiación para iniciativas como Simple Homes, una organización sin fines de lucro que depende de donaciones, y Jumpstart Kensington, que depende del dinero de Impact Services a través de JP Morgan Barrios PRO otorgar, Puede resultar difícil protegerlos en primer lugar.

El elemento Corporación de Desarrollo Comunitario de New Kensington (NKCDC) obtiene financiación a través de subvenciones privadas, estatales y federales. Según Andrew Goodman, director de participación comunitaria de NKCDC, las fuentes de financiación tienen un límite de tiempo. Por ejemplo, explicó, puede que solo haya una oportunidad al año para presentar una solicitud. Además, a nivel estatal, suele haber un espacio limitado para los beneficiarios en el condado de Filadelfia cada año, añadió.

Hasta ahora, el proyecto de vivienda más grande de NKCDC para familias con bajos ingresos es el Casa Cívica de OrinokaEl edificio, que en su día fue una fábrica textil y luego una fábrica abandonada, es ahora un complejo de 17.8 unidades valorado en 51 millones de dólares para personas y familias que necesitan viviendas asequibles. El alquiler de estas unidades oscila entre 174 y 600 dólares al mes, dijo Goodman.

Sin ese dinero de subvención, será difícil adquirir proyectos que apoyen las necesidades de los residentes del vecindario existente.

En las calles 7 y Somerset, Bienes Raíces Hermanos Orens está trabajando en un proyecto financiado por el estado en asociación con Socios de desarrollo de mosaicos y Centro de servicios múltiples para veteranosEstán convirtiendo los restos de la escuela secundaria Thomas Edison en la comunidad de veteranos Edison 64, un proyecto de 10 millones de dólares para crear un complejo de apartamentos de 66 unidades. Un centro de servicios múltiples para veteranos en el primer piso brindará asistencia laboral, entre otros servicios.

Pero según Chad Orens, subdirector de proyectos de Edison 64, los proyectos de desarrollo como Edison 64 no se concretan sin financiación gubernamental, que es escasa para proyectos de vivienda sin ánimo de lucro. Para los promotores que buscan obtener beneficios, Kensington puede ser una inversión elevada y arriesgada, afirmó Orens.

“Los bancos nos han enviado una carpeta con 35 propiedades en todo el vecindario, todas abandonadas, propiedad del banco”, dijo Orens. “Sin embargo, hay que comprarlas en paquete y no se pueden comprar individualmente”.

Por esta razón, los desarrolladores buscan códigos postales más lucrativos como 19123 (Northern Liberties) y 19146 (Point Breeze) para invertir.

“Para los promotores, lo importante es que alguien tenga la previsión de que en 15 años una propiedad será una mina de oro”, dijo Orens, citando como ejemplo el barrio que rodea a la Universidad de Temple. “Un edificio hace 20 o 30 años que podría haber costado 30,000 dólares ahora cuesta 400,000”.

Los residentes como Payne son conscientes de la visión de futuro que describió Orens y se muestran cautelosos ante los promotores inmobiliarios ricos que tienen intenciones de comprar propiedades vacías y venderlas a poblaciones más pudientes.

“Estos edificios serán demolidos y no serán utilizados por la gente de Kensington”, dijo Payne. “En algunos de estos lotes, que solo valen 1,200 dólares, habrá casas que valen 300,000 dólares”.

Si ese fuera el caso de la casa de Potter Street, que estuvo vacía durante 20 años antes de que Díaz la comprara, las cosas podrían ser muy diferentes hoy para Díaz y su hija.

“Quiero que mi familia tenga esta casa por generaciones”, dijo Díaz.

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