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El Sept. 1, Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades ordenaron una moratoria nacional de desalojos para evitar temporalmente que los inquilinos sean desalojados por falta de pago del alquiler. La orden sostiene que una moratoria de desalojos durante una pandemia puede ser una medida de salud pública eficaz para prevenir una mayor propagación del COVID-19, incluso en los refugios para personas sin hogar.
La moratoria de desalojos de Pensilvania expiró el 31 de agosto. La moratoria de desalojos de Filadelfia también finalizó el 31 de agosto, y el Tribunal Municipal planea reanudar las audiencias de desalojo el 3 de septiembre para las personas que fueron desalojadas antes de la pandemia.
La moratoria federal de desalojos entra en vigor el 4 de septiembre y dura hasta el 31 de diciembre de 2020. Los elegibles incluyen a los inquilinos que presenten un formulario de declaración a su propietario y que ganarán menos de $99,000 este año, informó The New York Times.
Con la moratoria federal de desalojos vigente, los residentes de Filadelfia que cumplan con los requisitos no recibirán notificaciones de desalojo hasta 2021. Sin embargo, la moratoria federal no ayudará a todos. Los habitantes de Filadelfia desalojados por incumplimiento del contrato de alquiler o rescisión del plazo no están cubiertos por la moratoria, lo que significa que el Tribunal Municipal puede comenzar a escuchar esos casos ahora.
Ambas organizaciones están familiarizadas con los problemas de vivienda de la ciudad. Community Legal Services ofrece servicios legales civiles gratuitos a personas de bajos ingresos en Filadelfia, incluida la representación el mismo día en audiencias de desalojo. Urban League of Philadelphia, una filial de National Urban League, es una organización de derechos civiles no partidista que ofrece a las personas negras y a las comunidades marginadas una variedad de servicios, como asesoramiento sobre vivienda.
Durante el seminario web de una hora de duración “Entender y evitar el proceso de desalojo”, el presidente y director ejecutivo de The Urban League of Philadelphia Andrea Custis y abogado del personal de servicios legales comunitarios Kadeem Morris discutió el proceso de desalojo, los recursos y las protecciones para los inquilinos ante el COVID-19.
A continuación, se ofrecen seis consejos para las personas que se enfrentan a un desalojo, extraídos del seminario web y de informes adicionales de Kensington Voice. También puede ver una grabación completa del evento aquí. Consejo: Es posible que necesites registrarte para poder ver la grabación.
Comprenda el proceso de desalojo en Filadelfia
Los desalojos en Filadelfia siguen un proceso paso a paso. Primero, el propietario envía al inquilino un aviso de desalojo con una fecha de mudanza. Si su contrato de alquiler no exige el requisito de notificación, no lo recibirá, así que asegúrese de leer su contrato de alquiler.
“Lo más probable es que sea una demanda de pago, 'Me debes X cantidad de dólares por un período específico en el que no has pagado tu alquiler, y estoy tratando de sacarte de mi propiedad por ese motivo'”, dijo Morris durante el seminario web sobre el aviso de desalojo.
Aun así, los propietarios tienen que llevar a sus inquilinos a los tribunales para desalojarlos legalmente, por lo que los inquilinos no están obligados a mudarse antes de la fecha del aviso, según el Proyecto de prevención de desalojos de Filadelfia.
Si el inquilino no se muda, el propietario puede llevarlo a los tribunales presentando una demanda de desalojo ante el Tribunal Municipal. Los propietarios deben entregar a los inquilinos un paquete de información del tribunal sobre el desalojo pendiente. El paquete indica la fecha y la hora de la audiencia de desalojo y el motivo por el que el propietario está desalojando al inquilino: incumplimiento del contrato de alquiler, falta de pago del alquiler o rescisión del plazo. Recuerde: si llega incluso un minuto tarde a la audiencia, podría perder su caso automáticamente.
Casas adosadas en Jasper Street, en el barrio de Kensington, en Filadelfia, el 17 de agosto de 2020. (Fotografía de Erin Blewett)
En la audiencia judicial, el inquilino puede oponerse a su caso o negociar un acuerdo escrito para resolver el problema con el propietario. Si el juez decide que el plazo del contrato de arrendamiento no ha terminado, por ejemplo, el propietario no tiene Buena causaEl inquilino no será desalojado, dijo Morris. El inquilino también está protegido contra el desalojo si el juez decide que no hubo incumplimiento del contrato de alquiler.
Si el juez falla a favor del propietario, el inquilino tiene 10 días calendario después de la audiencia para presentar una apelación en el Tribunal de Causas Comunes, de acuerdo con la Proyecto de prevención de desalojos de FiladelfiaSi el juez falla a favor del propietario por falta de pago del alquiler, el inquilino tiene 21 días después de la audiencia para pagar la cantidad adeudada para permanecer en su apartamento, dijo Morris.
Una vez que hayan pasado esos 10 días, los días del inquilino estarán contados. El propietario puede presentar una orden judicial de posesión, que es una orden judicial que el propietario le da al inquilino para informarle que será desalojado en 11 días. Si el inquilino aún no se ha mudado después de 11 días, el propietario puede presentar una orden judicial de posesión alias, que permitirá que un funcionario de relaciones entre propietarios e inquilinos desaloje físicamente al inquilino y cambie las cerraduras.
Cualquier desalojo que no pase por el proceso judicial es ilegal y se puede denunciar a la policía o a la línea directa para inquilinos de Filadelfia al 267-443-2500. Según Morris, los inquilinos que han sido desalojados ilegalmente también pueden presentar una petición de emergencia en el Tribunal de Causas Comunes.
Para obtener más información sobre el proceso de desalojo, puede leer la explicación de Community Legal Services aquíAdemás, los medios de comunicación locales Por qué y El investigador Recientemente se investigó el defectuoso proceso de desalojo de la ciudad.
Envíe un formulario de declaración a su propietario para evitar el desalojo
La moratoria federal de desalojos protegerá a los inquilinos elegibles del desalojo por falta de pago del alquiler hasta fin de año. Puede encontrar el formulario que cada individuo incluido en el contrato de alquiler debe entregar a su arrendador para evitar el desalojo aquí.
Elegibilidad:
El inquilino tiene un ingreso esperado de $99,000 o menos para 2020, no estuvo obligado a informar sus ingresos al IRS en 2019 o recibió un cheque de estímulo.
El inquilino ha intentado obtener la ayuda gubernamental disponible para pagar el alquiler.
El inquilino ha tenido una pérdida sustancial de ingresos, pérdida de horas de trabajo o salario, gastos médicos de bolsillo o ha sido despedido.
El inquilino ha intentado realizar pagos parciales del alquiler a tiempo.
El desalojo del inquilino probablemente daría como resultado que se quedara sin hogar o que se mudara a un espacio de vivienda colectivo o compartido.
La moratoria de desalojo de los CDC NO se aplica automáticamente. Los inquilinos deben hacer una declaración de que han perdido ingresos debido al COVID-19, entre otros factores.
Aproveche la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia (EHPA) de Filadelfia
Liderados por los concejales Helen Gym, Jamie Gauthier y Kendra Brooks, el Ayuntamiento aprobó la Ley de Protección de Vivienda de Emergencia El 1 de julio se aprobó la ley para proteger a los inquilinos de Filadelfia afectados por la pandemia. La ley consta de cinco partes:
Participación obligatoria en la mediación entre propietario e inquilino antes de que un propietario intente desalojar a un inquilino que ha presentado la demanda. Certificación de dificultades económicas del inquilino por COVID-19 formulario a su propietario. El Programa de Desvío de Desalojo de la ciudad está vigente hasta el 31 de diciembre de 2020. Los propietarios pueden solicitar el programa aquí.
Acuerdo de pago por dificultades para el alquiler adeudado hasta el 31 de agosto de 2021. Para celebrar el acuerdo, el inquilino debe dar el Certificación de dificultades económicas del inquilino por COVID-19 formulario y cualquier prueba al propietario. Esto permite que los inquilinos paguen el alquiler adeudado desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 21 de agosto de 2020 antes del 31 de mayo de 2021.
Exención de cargos por pagos atrasados hasta el 31 de mayo de 2021 para inquilinos que presenten la Certificación de dificultades económicas del inquilino por COVID-19 formulario a su arrendador. Esto evita que los arrendadores cobren cargos por pagos atrasados del alquiler desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 31 de mayo de 2021.
Derecho del inquilino a demandar o presentar una queja ante el Comisión de Vivienda Justa Si un propietario intenta dejarlos afuera ilegalmente.
Moratoria de desalojo hasta el 31 de agosto de 2020 (ya vencida). Esto impidió que los propietarios tomaran medidas en el proceso de desalojo.
Si no puede pagar el alquiler, Kadeem Morris de Community Legal Services dijo que los inquilinos deben ser abiertos y transparentes con sus propietarios haciéndoles saber que tienen un problema financiero.
“Por lo tanto, hable con su arrendador desde el principio. Pídale un plan de pago. Pídale que no le aplique cargos por pagos atrasados. Simplemente inicie la conversación”, agregó Morris.
Solicite el Programa de asistencia de alquiler de emergencia por COVID-19
El programa proporciona $750 por mes durante hasta seis meses, que se distribuirán al propietario del inquilino.
Para presentar la solicitud, propietarios e inquilinos Ambos necesitan completar una solicitudLos inquilinos elegibles deben haber perdido más del 30% de sus ingresos debido a la reducción de horas de trabajo o salarios debido al COVID-19, o haber quedado desempleados después del 1 de marzo de 2020 debido al COVID-19.
Puede presentar una solicitud al programa estatal de asistencia de alquiler a través de página web informativa.
Llame a la línea directa para inquilinos de Filadelfia
Si necesita hablar con alguien personalmente, puede llamar a la línea directa para inquilinos del Proyecto de prevención de desalojos de Filadelfia al 267-443-2500. El personal de la línea directa puede ayudar a los inquilinos que enfrentan un desalojo con solicitudes de asistencia para el alquiler, programas de desviación de desalojos, asesoramiento legal y representación legal.
El sitio web del Proyecto de Prevención de Desalojos de Filadelfia tiene una variedad de información y recursos para inquilinos, aquí.
Pide ayuda a las organizaciones locales
Morris dijo que los inquilinos deben pedir ayuda, ya sea llamando a los Servicios Legales Comunitarios o a la Línea Directa para Inquilinos de Filadelfia.
“Esta es una de las pocas ocasiones en las que hay amplios recursos disponibles para ayudar a todos, y queremos que todos estén lo más protegidos posible”, dijo Morris.
“Dénnos la oportunidad de ayudarlos”, dijo Andrea Custis de la Liga Urbana de Filadelfia. “No se sientan avergonzados. Por favor, den un paso adelante y comprendan que tienen a los Kadeems y a los Andreas aquí. Queremos que tengan éxito. Queremos ayudarlos a superar esto”.
Editores claire wolters / Diseñador: Henry salvaje
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Friends of the Children ofrece a las familias el compromiso de que el programa estará presente en la vida del niño desde el jardín de infantes hasta la graduación de la escuela secundaria: “12+, pase lo que pase”, dicen.
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Las solicitudes están abiertas hasta el 31 de diciembre en el sitio web del Fondo de Comerciantes. Se dará prioridad a los pequeños comercios locales que operan en barrios de bajos recursos.
